房屋登记中的侵权责任分析

一、房屋登记中的侵权形式

登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。

1.申请人的侵权形式

登记由申请人启动，申请不当将造成五种侵权行为。

一是申请不实导致记载权利不实。申请人就法律事实或法律行为申请登记，如果隐瞒事实虚假申请，将他人的权利申请登记为自己的权利，则明显为侵权。

二是预告登记后不及时转为本登记导致债权无法转化为物权。预告登记的目的是债权人为了优先取得未来物权，由于债务人的原因预告登记迟迟无法转为本登记，则债权人无法按期取得物权，影响债权人对预期物权的处置，从而侵犯买受债权人的利益。如预购商品房转让预告登记由于出售方的原因房屋不能竣工验收导致预告登记不能转为本登记，预购人无法及时取得房屋所有权，从而可能丧失转让的机会，其权利受到侵犯。

三是异议登记不当侵犯权利人利益。《物权法》规定，登记簿登记错误而权利人不配合更正时，利害关系人可以申请异议登记。根据《房屋登记办法》，异议登记期间，权利人暂缓处分房产，如果异议申请人登记不当或不及时注销异议登记都可能使真正权利人的物权受侵犯。因此，《房屋登记办法》规定异议登记不当给权利人造成损害的，利害关系人应承担法律责任。

四是债权消灭不注销预告登记或抵押登记。预告登记并不必然会转为本登记，当债权消灭或约定条件不成就时，预告登记应申请注销；抵押登记的房屋如果抵押权实现或债权消灭，抵押权随之消灭，当事人也应及时申请抵押注销登记。但现实中，预告登记权利人或抵押权人往往因为对债务处理结果不满意、抵押权虽然实现但没有获得应得的金额等原因，怠于行使注销登记义务，登记机构又无法按申请人一方意愿办理注销登记，导致预告义务人或抵押人无法对本应涂销的权利进行单方注销，造成其权利受到侵犯。

五是申请人未及时登记导致其自身权利受侵犯。由于有的当事人房屋登记意识淡薄，其通过买卖、赠与、判决等取得房屋所有权后不及时登记，导致登记簿记载的名义所有权人在明知房屋已被处分的前提下仍然为达到某种目的申请抵押或转让登记，从而侵犯一些债权人的利益，导致在先买卖关系中的买受方或受赠方等债权主体无法最终取得物权。

2.登记机构的侵权形式

登记机构的不规范行为会带来侵权后果，主要有三种典型侵权行为。

一是与申请人串通侵犯权利人利益。有的登记机构工作人员有主观侵权动机，为与申请人共同获取不当利益，在明知申请人存在虚假书证的前提下仍为其办理登记，或者利用职务之便，给明知不能办理的业务办理登记，为申请人作案提供便利，如窃取房产证制造假的房产信息骗取借款、书证不齐依然给予登记等。

二是未尽审查注意义务导致登记错误。登记机构工作人员在登记的受理、审查、记载于登记簿阶段都要履行相应的注意义务，要查验申请材料、询问有关事项、现场查看，如果收取了虚假产权证办理了转移登记、将已受理查封的房产办理抵押、应当共同申请登记的仅接受其中一方的申请给予办理了登记等行为都是审查不严最终导致登记错误，从而侵犯真正权利人的合法权益。

三是登记不作为导致权利人利益无法得到法律保护。登记机构如果对申请人的合法申请不予受理则会伤及申请人的权利。不作为和乱作为一样会酿成侵权后果。有的登记部门不受理在建工程抵押登记，有的不受理预告登记。在建工程抵押登记是贷款人有效监控开发贷款的途径，如果不予抵押登记将使债权人丧失优先受偿权，一旦发生风险，其损失是巨大的。这种损失与登记不作为有直接的因果关系。

二、登记错误导致侵权的补救方式

根据《侵权责任法》第15条，对于侵犯房产等财产权利的当事人，承担侵权责任方式有返还财产、恢复原状、赔偿损失。就房屋登记而言，根据申请人与登记机构(包括登记人员)这两个不同侵权主体，受害人有不同的救济方式。

1.受害人被申请人侵权的补救方式

补救方式可以有三种途径。

一是受害人与侵权人申请更正登记。更正登记是对原登记簿记载错误的纠正，原登记簿记载的权利人申请错误导致权利记载有误的，根据《房屋登记办法》，名义权利人可以申请更正，或者名义权利人协同受害人共同申请更正。通过更正登记，则重新确认物权，达到返还财产的目的。

二是受害人申请异议登记。当登记簿权属记载有误但名义权利人不同意更正登记时，利害关系人可以申请异议登记。异议登记暂时打破登记簿公信力，在异议登记期间，受害人可以就自身的权利受名义权利人侵犯提起诉讼，法律给予的起诉期限为异议登记后的15天，至于名义权利人到底是否侵犯利害关系人权利，要经过法院审理后才能最终确定。

三是受害人可要求侵权者给予民事赔偿。当侵权人返还房产恢复原登记后，受害人仍有损失或者因涉及善意第三人导致房产返还不能时，受害人可要求侵权人予以经济赔偿。根据《侵权责任法》第19条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

2.受害人被登记机构侵权的补救方式

此类补救方式有两种。

一是撤销登记恢复为原有权利状态。撤销登记有依法律文书和依职权两种启动方式。如果民事判决认定登记簿记载的权利归属错误或行政判决认定登记错误应该撤销，则登记机构应当依生效的法律文书进行撤销登记，以保护真正的权利人。如果登记机构有确凿证据认为登记所依据的证明文件无效或违法，则可依职权启动撤销程序以恢复原权利人的权利。

二是承担行政赔偿责任。登记是一种行政行为，根据《行政诉讼法》规定，其登记违法侵犯权利人权益就应承担赔偿责任。《物权法》第21条第2款规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。《物权法》在第21条中以两款区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任，前者是平等民事主体之间的侵权纠纷，所以是民事侵权赔偿责任，后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任，是典型的行政侵权赔偿责任。

三、登记错误的赔偿责任认定原则

1.民事侵权赔偿责任的认定原则

根据《民法通则》第106条之规定，公民由于过错侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。一般而言，登记申请人承担民事侵权赔偿责任，应当具备以下四个要件：第一，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为，造成了登记权利人与实际权利人不符。第二，登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知

道该行为会造成他人财产损害。第三，登记申请人的过错行为造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的不实申请造成了他人的财产损失，如果并没有产生损害后果，那么申请人也不承担赔偿责任。第四，不实申请行为与损害后果之间具有因果联系，即实际权利人的损失是由于申请人的不实申请引起的。

2.行政侵权赔偿责任的认定原则

行政赔偿以行政机关违法为前提，《国家赔偿法》第2条第1款明确规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。根据《国家赔偿法》的规定可知，行政赔偿责任的构成要件主要有以下四项：(1)侵权行为主体是登记机构及其工作人员。(2)致害行为必须是登记行为且该行为违法。(3)损害结果是指登记机构及其工作人员违法行使职权，侵犯了公民、法人或者其他组织的合法权益所造成的既定客观损害。即有损害，才会有赔偿。对于程序错误而结果正确即登记簿记载正确，也就无损害则无赔偿。损害结果只有具备以下特征，才可以获得国家赔偿：①合法权益的损害具有现实性，即已经发生的、现实的，而不是未来的、主观臆想的；②损害必须针对合法权益而言，违法的利益不受法律保护，不引起国家赔偿；③损害必须是直接损害，不包括间接损害。(4)侵权行为与损害结果之间具有因果关系。

3.民事与行政交叉侵权的责任承担

根据《侵权责任法》的基本理论及过错责任原则的要求，因果关系是承担责任的基础，没有因果关系，即使是在故意的情况下，行为人也不负责任。因此，正确确定混合过错中各行为人的责任范围，必然要考虑因果关系问题，即考虑各加害行为的原因力强弱问题。同时，过错责任的一项基本内容是，侵权行为人所负的责任应与其过错程度相一致。因此，要分清申请与登记过程中申请人和登记人员的责任和过错大小，才能让各侵权人承担所应承担的责任。根据《房屋登记办法》，申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。考虑到房产证书、房屋登记证明是登记机构填发的，从职业理性角度，登记机构应对识别这类证件的真假负责，至于身份证、户口簿、规划许可证、国土证等由其他职能部门颁发的证件则很难在极短的受理时间内识别真假。因此，除产权证、房屋登记证明外，其他申请材料的真实性、合法性、有效性应由申请人负责，但登记机构从减少行政风险考虑，应尽到审慎的注意义务。如果登记过程中发生因产权证、身份证等多个申请材料的虚假而造成登记错误引致侵权，则申请人和登记机构应共同承担责任。在这种共同侵权情形下，如果是登记人员与申请人恶意串通所导致，则侵权人应当承担连带责任，如果是申请人故意使用虚假材料，而登记人员未尽注意义务，过失造成登记错误，则申请人承担主要责任，登记机构和登记人员承担次要责任，具体份额由法院认定。

四、降低登记侵权风险措施

因申请人、登记机构或者共同的原因造成房屋登记错误，使得登记权利人与实际权利人不一致，这不仅使实际权利人丧失房屋所有权及他项权利等重大民事权利，同时静态和动态的交易安全都无法得到保证，由此造成他人财产等权益的损害。尽管以上分析了在侵权造成不良后果后，受害人有种种补救措施，但毕竟将消耗更多的社会资源。为提高登记簿公信力，可采取以下措施减少侵权行为的发生。

1.加重不实申请和违法登记主体的法律责任

登记错误将给真正权利人造成财产损失，而且会破坏登记簿的公信力。应从完善法律法规入手，对违法行为规定严厉的法律责任，同时加大执法力度，特别是要加大力度打击申请人和登记人员的恶意侵权行为。

2.加强防范不实申请发生

登记机构要采取多种途径减少不实申请的发生。一方面引进二维条码、指纹仪、读卡机等防伪技术，另一方面与国土、公安、规划、建设等部门建立互访联动机制，共同构筑防范虚假的阵线。

3.进一步明确登记审查标准

审查标准的细化能规范登记行为，提高登记的标准化程度，也便于司法部门准确界定责任主体和责任大小。当前，要从登记收件、登记程序、登记内容等方面进一步细化审查标准。

4.积极作为防止消极侵权行为

新的法律法规的出台会对登记提出新的要求，登记机构要积极贯彻法律法规，力求满足社会的多种需求，不能以系统未调整或业务未开展等理由拒绝当事人合理的申请登记要求，造成消极侵权行为。

5.建立登记赔偿和保险制度

各种各样的原因会导致登记侵权，要减少登记机构的赔偿损失，还要通过建立配套机制，如为登记人员投保定期缴纳保险费，另外从所收的登记费中提取一定比例作为赔偿基金。只有全方位采取措施，才能有效减少登记侵权行为的发生。

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