民宿经营模式探讨

本文通过分析民宿市场发展特征，研究我国民宿发展中存在的问题，以日本和新西兰为借鉴，提出发展民宿的策略。

民宿 发展 策略

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。民宿成为新的旅游的型态。亚洲日本、台湾等地的的民宿都发展较为成熟。但随着民宿市场的火爆，对民宿的专业要求也在不断的提升。

民宿的发展趋势

民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆，给游客温馨亲切的家的感觉的旅游接待设施，是人们体验旅游地风俗和文化的载体。乡村民宿，是乡村旅游的重要组分，是改善农村生活水平、促进就业实现城乡文化交流的重要途径。旅游地民宿 （ 如拉萨、丽江、乌镇） 则是旅游者住宿、饮食甚至了解旅游地的重要方式。随着旅游方式的不斷扩展、旅游内容的不断丰富以及人们旅游观念的更新，民宿作为一种较为新颖的、特殊的旅游接待设施，也必然会不断地改变其方式和内容，不断地寻求最优的方式来满足旅游者的需求，使之不仅仅是一种旅游接待设施，更成为一种重要而独具特色的旅游吸引物。

从低端单一产品、同质化开发、个体经营、分散布点向高级且有特色的休闲产品、差异化发展、企业操作和集群布局转变。

民宿市场发展特征

（1）民宿经营主体多样化。早期民宿的经营，大多是以家庭副业的方式，目的是为了解决观光地区的住宿设施供应不足的问题，且这一形式与酒店、农家乐不同，主人除了与游客交流之外，游客还能享受主人所提供的当地的乡土味道及“家”的感觉。但随着民宿风潮越演越烈，其间透漏出的巨大的诱人的商机，使其逐渐发展成为家庭主业，在中国，甚至房产投资客、新移民主义人士等大有成为这一市场的主力军的趋势。

（2）发展层次参差不齐。 另外，争先恐后的进入造成竞争者众多，品质、服务及效率的经营管理成为决定其竞争力和影响力的关键。民宿正在朝着精致化、特色化、豪华化、高价化及高服务化方向演进。

在携程（645家）、去哪儿（1225家）旅游网站对客栈民宿发展较好的杭州民宿进行调查，发现价格从几十元到上千元不等，服务设施差距甚大。不同的档次、不同的经营者和营造着造就了民宿参差不齐，逐渐成为游客抱怨、投诉的重灾区。

逐利性使原本纯朴的民宿逐渐“变味”，过于追求新奇、独特、个性使其逐渐远离其本意，市场的鱼龙混杂使民宿的可持续发展受到挑战。

民宿发展的问题

特色客栈民宿是旅游产业的一个重要组成部分，尤其在乡村旅游中，成为乡村旅游的重要载体，不仅提供住宿、餐饮等服务，而且逐渐成为旅游吸引物的一部分，直接关系到乡村旅游的发展水平和市场竞争力。据统计，2012—2014年特色客栈的投资年均增长率上升13.1%，超过行业整体增长率3%。但在客栈民宿快速增长的背后，民宿的专业化问题也逐渐突出，成为乡村旅游的中的薄弱一环。

第一，城市化倾向严重

通常我们所说的民宿都带有一定的家庭味道，比如日本、台湾、英美等很多民宿都是由祖产改造而成，并且在规模上也有一定的限制。但国内不少景区，如临安的白沙村，桐庐的芦茨村，在有一定知名度之后，除了本地村民经营之外，还有外来人口租赁房屋改造而成学高档酒店标准，大投资，陷入城市化误区。

第二，民宿投诉成为新的热点

据韩国旅游发展局2015年初发行的《旅游举报综合分析书》显示，外籍游客对民宿的投诉从2012年时的86起增至2014年的118起，2年间增长了37%。在民宿预订网站上，可以发现部分游客给出的诸如“服务太差，再也不想来了”、“房间连窗户都没有，空气太差”等差评。对民宿的投诉已经对游客的再次到访量产生了较大影响，据文化体育观光部2014年发表的外籍游客调查显示，2013年时，访问韩国的外国游客有37.4%称有再次访韩意愿，2014年这一比重下降至25.8%。

民宿服务意识低下，国内的民宿投诉也逐渐成为新热点。查阅各大民宿预定网站，在游客的评价中，“卫生条件较差”、“不好找”、“服务较差”等差评越来越多。在对民宿本身的抱怨之外，对民宿预定网站的投诉也较多，主要集中在“照片不真实”、“服务态度差”、“价格不准确”等。如自在客预定网站不能显示民宿的当天价格，需要在民宿主人和消费者之间来回反馈，及时性较差，极大地消耗了游客的热情，引发游客抱怨。

第三，规模的盲目扩充导致同质化竞争加剧

国外民宿通常客房不多，但院落周边可以自由活动的空间非常大，民宿主人格外注重长期持久的效应，入住人能感觉到一种非常放松自然的心情。但国内景区民宿点盲目扩充客房，急功近利，造成整个旅游目的地房屋拥挤不堪，甚至严重破坏了旅游生态。同时，民宿规模的盲目扩大，都想分一杯羹的结果往往造成同质化竞争加剧，拼价格争夺客源，管理跟不上规模扩大的速度。

发展民宿举措：

（1）第三方专业平台营造独一无二的民宿

激烈的竞争中，营造独一无二的民宿，拓宽盈利渠道，创造品牌优势等等，通过专业化分工让问题简单化。专业化分工是指建设第三方专业平台，这一平台将成为各类专业人才聚集地，集结了一大批的艺术爱好者、漫画爱好者、作家、雕刻爱好者、音乐爱好者、生活家，同时也包括规划、设计、营销等各方面机构或个人，通过这一平台将不同专业的人才和民宿主人联系起来，进行资源整合，实现专业化分工合作。

第三方专业平台包括三种形式，一是专业的管理公司，如酒店公司，二是专业的协会组织，如民宿协会，三是全新民宿APP，如民宿届的“滴滴打车”。其中第一种属于投资性运作，如清境农场的老英格兰庄园就是由专业的酒店打理。后两种属于轻资产运作，为民宿主人提供专业指导，如建筑设计、艺术氛围营造、产品创作、营销渠道拓展等。

（2）扬长避短打造“超赞房东”

专业化经营的主要模式是为民宿主降低或者推平将房间成功出租的障礙。个体民宿主不见得懂得如何营销，如何通过关键词让游客找到自己，如何设置条件来筛选与自己品味相投的客人，也很难像淘宝小二一样整天守在网上等着潜在客户询问并即时回复，这就会出现“木桶效应”。但专业平台的管家服务扬长避短，通过第三方平台获得专业人士的指导，或者直接委托给第三方进行营销，从而帮助民宿主在Airbnb、携程、去哪儿等网站成为超赞房东，获得推荐排名。

（3）特色装修成为新的盈利渠道

装修包括硬件和软件两部分。硬件是建筑设计，软件就是在精美的民宿里通过摆件来拓展盈利是一个很好的渠道。如一个民宿主人对枕头非常有兴趣，把枕头做得舒服又漂亮，很多住过的客人都要求购买带走，后来，枕头竟然超过了住宿和餐饮收入，成为民宿的主要盈利来源。这个案例表现了在民宿这一特定空间里，民宿主的情怀很容易被放大若干倍，并被具有相同情怀的客人感知。因此在民宿中进行产品生产不仅包括建筑外形、内部结构，更重要的是民宿里的每一件器物的打造。

这些交给那些故乡控、生活方式控、设计控们，通过他们的生活阅历、文艺气质玩转民宿，将艺术、文化与乡土风情相结合，设计具有创意的摆件，并使其成为消费品，拓展盈利渠道。

（4）“认养”模式营造“和而不同”的公共环境

清境农场就是由老英格兰庄园带动了周围一系列欧式风格民宿的兴起，英式、法式，意式的各具特色的民宿，点缀在当地原始的自然风光之中，将其打造成全台湾最具有建筑特色的民宿群落和旅游目的地。由此可见，民宿的成功往往不是个体的成功，关键是公共环境的营造。

区块认养模式营造“和而不同”的民宿风格，达到共生，一方面可以独具特色，有利于形成知名度和品牌优势，打造民宿媒介平台；另一方面也避免同区域争夺客源。区块认养就是将社区的公共空间分配给民宿经营者“认养”，在整体规划的指导线，通过艺术创意，营造小环境，通过全体民宿主的参与重塑社区。

（5）用大数据管理

随着市场竞争的加剧，民宿升级势在必行，经验证明每五年民宿主就必须对其房屋进行重新装修，保障“家”的味道，将市场需求与文化再度融合。这其中不仅涉及资本的问题，更多的是根据新的市场需求设计更高品位的产品，而对市场需求的把握，专业化平台可以运用大数据具有更强的决策力、洞察力和优化能力，指导其提升规划。

伴随着游客到来的不仅是语言的沟通，还需要面对房屋的清洁、维修的问题，而个体民宿主不见得热爱这种经常彻底清理让房屋光亮诱人的体验，也不是所有的人都精通对房屋及设施设备的维护和保养。这种情况下，通过专业平台可以为其寻找到合适的员工完成这一工作。另外，第三方管理者定期对民宿主的信用和设施设备进行检查，保障其服务质量，满足游客体验。

（6）降低民宿主的经营风险

专业平台可以联合预定网站，通过预定网站的一系列设置，如请游客上传头像，写主页，链接企业差旅客户，接入信用等，对游客进行身份认证。同时，也通过给民宿主购买保险，免费发放急救包，智能门锁等方式提高其安全性，有利于降低个体民宿主的经营风险。

日本和新西兰民宿借鉴

（1）建立自然平实的风格：民宿不需大量投资与建筑设施或内部装潢，整洁干净、卫生安全舒适即可。重要的是要给旅客从容闲适的家居生活环境，以及家人般的关怀。

（2）发挥农村民宿的个性：民宿要在旅客心目中形成独特的印象。这种独特性要让旅客感觉得到，除了有形的建筑物外貌及房间陈设之外，主人的人格气质与经营风格，都是建构个性的元素。

（3）发展地方的特色：城市、郊区、乡村、山区、滨海、或副热带、热带地区，都有其特殊的资源，民宿应掌握其在地资源，形成农村民宿、山村民宿、渔村民宿、岛屿民宿或热带民宿的风格。

（4）不追求利益最大化的原则：为保护环境资源，保留闲适的空间及恬淡慢活的生活步调，民宿经营应修正追求最大利润的经营原则。利润目标与环境及生活目标协调并顾，才能维持一个旅客真正想要的民宿风格。

（5）培养与顾客的关系：民宿应将顾客视为朋友，才能真诚对待顾客。主人的收藏品与客人共同观赏，主人的理念及生活经验与客人交流，主人的优雅环境与客人分享。让客人感悟“拥有不如享有”，客人回流意愿一定很高。

（6）运用季节的特色：可分为两方面，一方面是山林田园景观，动植物产品，四季变化各异。另一方面是民俗风情也有其节气循环。民宿应依照自然界的变化及民俗节庆的推移，设计吸引游客的体验活动，及行销宣传上的卖点。

（7）提供地方风味餐：民宿不论是供应一餐（早餐）或两餐（晚、早餐），都应强调地方风味。民宿可配合“一乡一品”政策，设计具有深度性的乡品餐饮体验活动。

（8）民宿结合农业体验：乡村民俗结合农业有两层意义。一是民宿食材来自自家农村，让旅客在田场、菜园、或牧场、养殖场，看到自己吃到的是无污染、安全的食材。二是农场提供农业体验活动，让旅客获得休闲，也获得农作的知识与技术。由此扩大民宿服务顾客的广度。

（9）充实文化成分：民宿主人如果有一些小技艺，如歌艺、舞艺、乐器技艺、棋艺、书法、绘画、雕刻、陶艺、球技、口技、魔术、杂耍等，只要能自娱娱人，都可献宝而与客人交融，旅客的体验更深沉。

（10）结合社会公益：民宿主人参与社会公益工作，如慈善捐款、捐血救人、义卖、志工（环保志工、野保志工、水保志工、义消人员等）等义行，将使旅客对主人敬重三分，而提升民宿的形象，此乃所谓民宿的社会行销。

新西兰民宿情况：

（1）发展特色民宿：新西兰民宿是休闲观光产业极为重要的一环。民宿从简易的住宿家庭、住宿农场、乡村家庭，到精致的精品旅店、豪华民宿、历史宅院，等级不一，类型多样，但是都是运用地理区位、农牧产业、自然生态、民俗文化、温馨生活等资源的特色。所以，一个民宿就是一个型，代表小而美，小而精的住宿风格。

（2）民宿明确定位：新西兰民宿是为满足乡村旅游、生态旅游而设置的，容量规模不大，提供对自然环境的深度体验，及自助旅行者的需求，所以，能够很明确的区分其余饭店或旅馆的差别。强调环境优势，重视自然品位，人文观赏，多创造一些住宿以外的价值。

（3）旅游资讯服务普及：新西兰主要城镇都设置旅游资讯中心（i-site），提供休闲旅游资讯网络、景点查询、游程规划、餐宿预订等服务。旅游资讯中心有完整的民宿资料，游客非常容易认识民宿的特色，并预订住宿。

（4）民宿产业服务具有高度的专业性与品质：新西兰的观光农业与乡村民俗，能吸引国际游客，凭借的是体验设计与旅游服务的专业性，以及对品质的控管。

[1]张雪丽，胡敏 .乡村旅游转型升级背景下的民宿产业定位、现状及其发展途径分析—以杭州市民宿业为例[J].价值工程，2016.8

[2]蒋佳倩，李艳 .国内外旅游“民宿”研究综述[J].旅游研究，2014.10

[3]王璐，李好，杜红景.乡村旅游民宿的发展困境与对策研究[J].农业经济，2017.3

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