关于精装修住宅项目的设计管理

摘 要：随着房地产行业的不断发展，住宅精装修成为满足人们对住宅区个性化、现代化需求的一个重要体现，而且也在很大程度上推动住宅产业化的发展。从客观上来讲，精装修作为未来商品住宅的发展方向和目标，对项目设计与成本管理控制方面进行相应的改革和创新，成为企业发展过程中的关键内容。以房地产装饰设计公司为例，住宅精装修项目设计的合理性，成本管理控制的有效性，不仅进一步保障精装修工程质量，满足住宅精装修对个性化、舒适度、审美性、环保性、功能性等方面的需求，而且对于优化成本资源利用，满足精装修项目对高性价比的追求方面都具有重要的现实意义。

关键词：精装修；住宅；设计管理

1 引言

室内装修设计在项目整体运作当中起到了至关重要的作用，装修的质量与效果直接影响到品牌展示形象，是门面工程。室内装修设计由于在工序上较建筑、结构、设备等专业靠后，因此存在较多与其他专业冲突或者不尽完善之处，因此，在建筑、结构、设备设计各个阶段中，装修就要提前介入。

2 精装修住宅各专业设计要点

（1）建筑专业。在进行建筑方案设计及户型设计时，室内设计单位必须介入，对建筑户型进行优化，以室内设计的角度对建筑的各个功能空间进行分析，审查后砌墙体、建筑门窗开洞、卫生间及厨房的功能布局等缺陷及时反馈给建筑。

（2）暖通专业。确认空调形式（分流或VRV），根据设备平台位置确定设备和风管的位置和方向，对外壁腔进行预排和埋设。

（3）水电专业。为方便施工图设计，减少后期变更，在土建施工图设计前提供准确的装修水电定位图，将与精装修图纸一致的建筑施工图提供给设备设计师并要求土建施工严格按照精装修电位进行管线的预留。水电定位图除了平面布置外，还要有立面、顶棚平面及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免后期调整，减少设计变更。空调定位等与土建施工图有关系的设备摆放位置，亦应在水电定位图中详细标明。

（4）给排水专业。垂直管道相对集中，水平管道减少。住房套间应采用同层排水，同层排水房间应采取可靠的防水施工措施。预制管应预留或埋设，预制混凝土地板应预留。

（5）结构专业。建筑结构和平面结构的选择应遵循抗震设计的原则。预制构件应尽可能少的规格和组合。同时要考虑预制件的尺寸和重量，便于加工和运输，控制施工成本。结构梁的高低直接影响到室内的整体装修效果，在结构图施工图完成时参与结构和建筑的审图，明确所有结构梁的位置、高度及对空间的影响，有预见性的判断装修的空间形式，把过低的梁和不合理的结构及时的反馈给结构工程师，避免不可挽回的效果问题或装修后期返工。

3 精装修住宅项目的设计管理措施

3.1 推行设计招标

（1）从建筑装饰公司角度来看，建筑装饰工程设计与施工招标应当分开进行，结合基本完善的设计图及其说明开展施工招标，便于建筑装饰工程及时根据相关要求以及市场行情来确定合理的中标价格。

（2）投资方应基于招标项目经济性和技术性的考虑，对投标方案的合理性、经济性等方面进行全面、科学的评估和对比，在确定方案可行性的前提下，从经济性方面进行考量。

（3）通过招标工作加强竞争机制，引导竞争者从项目的投资规模、材料、功能、设计风格等方面进行全面、严谨的分析，以进一步地保障设计方案最终可行性和经济合理性。

（4）选择科学、合理的设计方案以保障投资方的经济效益，需要强调对多种方案的比较，从经济性能、技术层面、功能、工艺等方面综合评估，以优化选择方案，选择最为恰当的设计方案。

3.2 加强精装修交付的标准化设计

现阶段，在整个装饰工程中，以下几点对于促进室内装饰的标准设计和提高产业化水平尤为重要。

（1）设计深度应满足施工需要。除了确定和定位尺寸外，施工图还应明确所用材料及其规格、型号、等级和颜色。为了便于工程量清单的计算，有必要用特殊的技术来演示该过程的详细过程。任何施工单位都能顺利地按照计划进行。

（2）实现模块化设计和工业装配。设计人员应尽可能实现住宅建筑模量的标准。室内空间的设计和厨房、卫生间设备和管道的布置应尽可能符合凈模量的要求。特别是各种接口的标准化和原型设计，能够满足住宅装饰产业化生产的系统要求，提高装配的程度。为了提高装饰的质量和减少污染，我们应该减少湿工作，鼓励在设计过程中进行干工作。

（3）材料和设备的选择包括在设计过程中。完成的装修工程是一个完整而连续的过程。装饰的质量直接关系到所用的材料和设备。在设计过程中，随着设计意图的不断明晰，甲方应及时介入，与设计人共同设计相关材料和设备，特别是橱柜、定制家具、卫浴洁具、地暖、空调等，必须进行专项方案设计，并对施工图进行优化，并能有效控制成本。

3.3 加大设计深度和进度

在设计过程中，部分公司为了追求自身经济效益或设计效率而盲目地进行设计，从而出现设计不精、设计不合理等问题，不仅导致成本超标，甚至给后期工作带来巨大的隐患。对此在实际设计过程中，应在满足设计对功能性和经济性的基本要求的基础上，尽可能地对设计内容进行细致化划分，遵循项目设计的基本规律，参照标准图集进行详细做大，对于比较抽象的环节或是比较隐蔽的工程，要把握好对细节点设计，提供更为详细的细部和节点样图。同时还要重视对设计的审核，一方面，是为了确保设计图纸的完整性和专业性。另一方面也是为了进一步将设计实际与外在条件相调配，以提高设计质量，保障设计的可行性，降低后期变更和索赔几率。当然，对于设计过程中存在的超出投资的现象，也要及时采取有效的措施，加强与投资方之间的沟通，协调二者之间的关系，以增加投资或在保障材料质量、品质等基本要求的前提下，替换材料或请求降低装修标准，从而保障工程投资在预期的范围。

3.4 设计方案评审

对于设计方案的评估，可以邀请公司相关部门对设计方案进行审核，并进行对比。在满足室内使用、环保、美观等要求的基础上，充分考虑装饰产业化程度的提高和相应结构设备的合理性，在选择最佳设计方案和设计单元后，在指定的设计任务书的基础上明确定义设计要求，并在设计目标明确程度的基础上形成书面文字。例如，对于设计阶段审批流程的选择有专门的方案。

3.5 正确地处理设计变更问题

住宅精装修项目的设计本身就是一个相对复杂的过程，而装饰工程设计变更作为一个比较普遍的问题，是影响工程造价的重要因素。对此，对于设计变更问题，应进行合理有效的控制，以此突出对工程造价的管理。对于全部变更问题，应征求设计单位签证和监理工程师的签认，并对隐蔽工程及时计量与签认，合理维护承包商的正当权益。对提出的变更请求，监理方应认真审核、分析，并成分研究其对投资可能带来的影响，以便于协助投资方的最后审定，并对所有设计变更应注明其产生变更的原因，以利于对其进行有效控制；对过程中产生的变更及时汇总，便于随时掌握投资控制目标的实施动态。

4 结语

良好的装修和房屋工程的交付，可以为未来的家庭提供先进的家庭生活方式。整个设计过程的精细设计管理是设计和整个项目成功的保证，从布局到细节，从施工成本控制到运维成本，从材料采购到设备选型。甲方的设计管理人员需要与传统的大众装饰不同的控制意识。以上是作者的一些想法，希望在以后的工作中更好的实践。

参考文献：

[1] 韦有民.预制装配式精装修住宅的建筑设计管理流程解析[J].四川建材，2017（12）：230～231.

[2] 熊伟，权婧雅，王娟丽，夏俊.基于QFD的精装修房地产产品质量控制方法研究[J].建筑经济，2008（9）：62～65.

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