房价与地价的内生性及其互动关系

【摘 要】房产是土地和增值部分的总和，土地和增值部分的权重随时间和区域而变化。本文通过对土地和总价值的比例测算得出了土地开发强度或房产“杠杆”。本文展示了如何通过特征价格模型来确定土地价格和地价杠杆的时间序列。文中证实了地价与基本因素的相互作用对于确定房价影响因素的重要性。房价会受到施工成本，人均国民生产总值，以及30至49岁人群的影响，而地价杠杆的变化是建筑成本和人均国民生产总值的共同作用。最后得出就因果关系而言，房价与地价的变化过程是相互影响的，即房价与地价之间存在内生性，对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析。

【关键词】房价与地价；时间序列分析；地价杠杆；互动关系

一、引言

从1998年我国实行住房改革以来，房地产业的发展日趋活跃，其作用越来越重要，在国民经济的中的地位也越来越高，己成为我国的支柱产业之一。此后，随着住房抵押贷款政策的实施、土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场飞速发展，房价与地价一路上涨。

房价与地价之间的关系与国家宏观经济和人民生活有不可分割的联系。在全国推广调控房价政策时，土地价格的控制永远是首要出发点。房地产过热，投机现象过多时，国家会采取一系列措施来打压房价，如提高土地出让金或适当增加土地供给；房地产行业不景气时，国家将采取减少“拿地”的门槛，同时降低房贷利率等措施。目前，国内一线甚至二线城市房价一路上升，增长速度高于工资增长率，再加上“热钱”的流动，使得房价居高不下，民生的住房问题亟待解决。西方经济学，政治经济学，产业经济学和制度经济学等经济学一般用定性方式的描述房价与地价的关系，同时也是计量经济学、金融和经济数学等实验经济学的定量研究的热点。在经济学研究领域、政治学、国际关系与公共管理也将房价和地价关系的研究作为重点之一。

房价地价背后的决定因素以及房价与地价两者间的关系成为全社会研究探讨和关注的焦点问题。因此，深刻分析房价、地价之间的关系不仅具有理论价值，还可以为制定合理的调控政策提供科学依据。

二、国内外房价与地价关系的争论

1.地价决定房价理论

Evans（1987）指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。Dowall and Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，认为土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。

从成本构成角度分析，有学者认为，土地的“招拍挂”制度的实施直接推动了地价的上涨，土地价格上涨导致房价上涨，土地的重置成本决定房地产价格；利用空间数据分析方法，建立空间自回归模型，定量分析了地王现象对周边房价的影响效应，地王的出现带动周边房价的上涨。

2.房价决定地价理论

周京奎（2005）通过Granger因果关系检验发现，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响程度较小（实际上不显著）。李珍贵（2005）、冯邦彦、刘明（2005）均发现房价是地价的Granger成因，反之则不成立。

从需求的角度出发，有学者认为房地产市场对房屋需求量增加，引起房价的上涨，房屋供不应求。开发商对土地的需求增多，进而引发土地价格上涨；反之，房屋需求量减少，房价下降，则土地价格下降。因此，房价上涨推动了地价的上涨。

3.房价与地价互为因果理论

高波、毛丰付（2003）通过Granger检验和回归分析，发现房价和地价存在互为因果的关系。况伟大（2005）则得出长期内房价走势决定地价走势，短期内两者相互影响的结论。

其实房价与地价是相互影响的，只是影响的因素和程度不同而已。探究房价对地价的影响，通过预估未来房价的走势，从而得出地价变化趋势。如果未来房价走高，地价相应走高，反之，则相反。而地价对房价的影响则是实实在在的成本决定型的推进。由此可见，房价与地价之间存在内生性和互动影响关系。

三、房价地价变动的影响因素

房产价值是建筑物和土地价值的总和。在市场保持均衡的条件下，建筑物的价值等于折旧重置成本；如果价值高于成本，开发商会建造更多的房产来获取收益，如果低于成本，那么房产开发就会减少15。新的房产开发会降低现有房屋在重置成本方面的价格，开发的减少以及人口和收入的增长会提高房屋在重置成本方面的价格。因此本文认为建筑物的价值会随建筑成本指数而变化。

影响居民土地价值的因素更为复杂。城市区域的经济力量是影响土地需求的主要因素。经济力量可以通过城市的就业率和收入以及人均国民生产总值来进行测量。实际利率也与之相互关联，其对预期地租与现有价值进行了关联。实际借贷利率反映了个人所有房产的融资成本。期限利率差反映了对利率的预期。如果期限结构是反应通货膨胀的指数，那就不再是影响房价的因素，因为房屋可以防范通货膨胀。

城市土地的供应相比需求更难进行测算。土地供应会受到地势和土地使用法规的限制，会对地价和房价产生重要的影响。

根据地价假设理论，房价的变化会受到地价和建筑物价格的加权影响，而地价会收到地价杠杆的加权影响，建筑物价格会受到除地价杠杆外的加权影响。因地价和建筑物价格一般不会以同样的利率上涨，因此房价的上涨也会受到地价杠杆的影响。因此在建立房价时间序列模型时，影响房价的变量因素需与地价杠杆进行加权，而影响建筑物价格的变量因素需与除地价杠杆外的因素进行加权。

四、时间序列模型在房价地价关系中的应用

1.长期房价模型详述如下：

其中：RHPIt代表的是房价指数（8），并根据CPI转换为实际项；RCCIt代表的是实际建筑成本指数；RGDPCt代表的是实际人均国民生产总值；RIRt 代表的是实际借贷利率；TSt代表的是抵押的期限利率；POP3049t代表的是30至49岁人群的增长；LLt是预期土地杠杆（6）；εHP代表的是误差向量。本文没有使用就业率，工资或家庭收入，而是采用国民生产总值对需求进行了测算，因其它数据序列中的测算具有不一致的地方。

2.土地杠杆

土地杠杆是影响房价模型的内生因素，因为影响房价的因素也会影响土地和建筑物的价值，进而影响土地杠杆。在没有其他具有实际作用的选项的情况下，本文采用了Durbin （1954） 建议的IV方法，即原始变量的阶级顺序。 最小地价杠杆为值1，第二小地价杠杆为值2，以此类推。Kennedy （2003）也对IV进行了分析，最近的应用样例详见Fingleton（2000） 和 Heckelman （2000）。文中用LLIVt对 LLt 和 （ n1 ？ LLIVt ） 进行了替换，其中n代表观察数量；后者对该方程式中的等级顺序进行了方向排列。估算等式为：

文中采用的数据来源为国家统计局所统计的国民生产总值（GDP），居民消费价格指数（CPI），以及人口指数。人口主要关注的是30至49岁具有购房能力的人群。可变借贷利率，政府10年债券收益，3个月银行间拆借利率等相关数据来源于国家银行。建筑成本指数来源于数据统计年鉴。所查看期间内的GPD增长相比建筑成本的增长更为显著。事实上，建筑成本并没有实际性增长。实际利率会受到期限利差的影响，而期限利差反映了预期通货膨胀率。

3.模型分析过程

文中首先讨论了房价结果，然后回到了地价杠杆结果。结果显示地价杠杆会起到非常重要的作用，地价杠杆会大幅增加R2数据，特别是受限抽样中的R2 数据。R2 数据的增加并不奇怪，并且土地杠杆会更产生更准确的数据。不带地价杠杆和带地价杠杆模型之间一个明显且持续的区别在于后者中的实际建筑成本起到了重要的作用。基于地价杠杆建立的模型中，实际房价会受到实际建筑成本，实际人均GDP，以及30-49岁人群的影响。针对变量建立的模型也是如此，除了全部样本中的人口变量会起到重要的作用。

实际利率和期限利差在房价模型中作用不大。原因可能在于实际利率具有均值回复特征，并且借贷利率在不断变化（除初期引入阶段外）。可以此类推期限利差。二选其一，结果显示房产可能具有一定的通货膨胀防范能力。根据地价杠杆结果显示，R2 数据结果低于房价方程式。实际GDP会推动地价杠杆，是产生变化的重要因素。地价杠杆变化也会反向影响实际建筑成本的变化。期限利差的变化会推动地价杠杆的变化。

五、房价与地价的关系总结

地价上涨拉动房价的上涨，地价对房价的影响主要表现在以下4个方面：一是房地产开发总成本的提高，直接驱动房价上涨，这是不言而喻的；二是土地价格上涨，政府要考虑开发商的利益，从而提高容积率，高层住宅大大增加，刚性成本提高，进而使房价大大上涨；三是高价地块的出现也拉高了周边地区的房价预期，形成价格预期的互动；四是虽然地价在上升，但地价占房价比例低，还是只能说明房价的总体水平更高。就其因果关系而言，房价与地价的变化过程是相互影响的，即房价与地价之间存在内生性。由此可见，笼统地说房价决定了地价，或地价决定了房价，都是片面的说法，对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析。

地价与房价是房地产市场的两个重要指标，其变动对房地产市场的发展起着至关重要的作用。房价与地价在一定范围内、一定条件、一定时间内下相互作用、相互影响。地价和房价的变化是由当时土地市场和房地产市场的供需条件来决定的，地价和房价的上涨最终还是由社会经济的发展水平和对房屋土地需求的增加引起的。只有正确理解房价与地价的关系，才能为房地产市场的宏观调控提供科学可行的调控措施，从而真正解决住房难的民生问题。

参考文献：

[1]Evans A. Housing prices and land prices in the South Eastareview[M]. London，The House Builders Federation， 1987.

[2]DowallD E， Landis J D. Land-Use controls and housing costs： an examination of San Francisco[J]. Areuea Journal， 1982，（10）： 67-93.

[3]胡蓉.房价地价的因果关系研究[J].城市开发，2014，（8）.

[4]周京奎.房价地价与租赁价格关系的再认识[J]. 改革，2005，（8）.

[5]李珍贵.房价与地价：争议、评析及实证研究[J]. 中国土地，2005，（8）.

冯邦彦、刘明. 我国房价与地价关系的实证研究[J]. 统计与决策，2006，（4）.

[6]高波、毛丰付. 房价与地价关系的实证检验[J]. 产业经济研究，2003，（3）.

[7]况伟大.房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J]. 财贸经济，2005，（11）.

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