2023年物业管理措施7篇（完整文档）

物业管理措施从事物业管理工作对于我来说是一个全新的尝试和挑战，在此非常感谢公司领导给了我一个很好的发展平台，让我有这么好的学习机会，使我对物业管理有了更深层下面是小编为大家整理的物业管理措施7篇,供大家参考。

物业管理措施篇1

从事物业管理工作对于我来说是一个全新的尝试和挑战，在此非常感谢公司领导给了我一个很好的发展平台，让我有这么好的学习机会，使我对物业管理有了更深层次的认识和了解。

本人于今年五月底正式加入物业管理这个大家庭，在公司领导的安排下，到和苑服务中心客服部担任事务助理一职，日常的主要工作是：接待业主和客户来访来电、相关业务的办理、费用的收取及缴纳统计、客户信息反馈，以及客户档案的管理。由于在物业这个领域我还是个新人，为了能尽快进入工作角色，我认真虚心向同事了解部门工作的相关程序和要点，并运用到实际工作当中去，同时经常与同事们沟通，相互交流工作心得。了解整个小区的基本情况：住户、业主有多少；知业主情况；知住户情况；知辖区内公共设施、治安保卫、园林绿化、环境卫生管理情况和各种费用的基本收费情况。利用业余时间认真学习相关物业管理书籍，熟悉和掌握物业法律法规，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。

随着物业管理工作在居民生活中的不断深入，提供住户满意的服务成了物业管理企业保持绝对竞争优势的首要法码。要想赢得客户、赢得市场，就要不断提高服务质量和管理水平，而往往客户对服务的认可源于提供服务者的真诚。在我看来，客服部是公司的心脏部门，业主有事第一时间就是联系客服，客服助理就要认真倾听和记录，把问题反馈到相关部门，及时帮业主解决问题。而我作为一名客服部事务助理，就要求具备较强的专业素养和服务意识，用心地为每一位客户服务。

物业管理是服务性行业，要想做好服务就必须事无小事，住户对我们服务水平好坏的评价，往往针对某一件事情，也许我们做好了九十九件，一件没做周到，在住户的评价中我们就是没做好，这就是服务行业的一百减一等于零的法则。通过这半个多月的工作实践，遇到过形形色色的投诉，也面对过百般挑剔的业主，这就要求我们针对不同的事物，采取不同的处理方式，还要有一定的忍耐性，遇到问题不妨来个换位思考，从对方立场出发，大多数情况下也会相应得到业主的宽容，往往客户的“百般挑剔”都事出有因，是对我们服务不满意的一种表现，从另一方面讲也是对我们工作中一些不足的警示。当然有些服务要求是我们力所不能及的，也不是我们的服务范畴，即使如此也千万不要“事不关己高高挂起”，仍要本着业主事情无小事的原则，认真对待，耐心解答，往往在细节小事中更能体现出服务的真诚，更能感化业主。

一、怎样做好业主的服务工作，主要有如下几点：

1、重视业主：每一个业主都是我们的衣食父母，在业主有需要物业服务时，我们一定要认真对待、及时处理。对业主反映的问题要一一回复。当有些业主的要求不在我们的服务范围内时，我们应该向他说明解决问题的办法，并协助业主做力所能及的事，让业主真正的感觉到他们是受重视的对象。

2、对业主保持热情和友好。面对业主时始终保持微笑，主动打招呼。

⒊端正服务态度，以业主满意目的。把业主报修或需其他服务内容及时处理，如不能马上处理就应该立即回电加以说明，相信业主会理解我们的工作。

⒋针对业主所投诉的问题，如房屋维修问题、车位被占用、车辆出入没有凭证、车辆乱停乱放等，都要引起重视，要加大力度来整改，规范整个小区的建设。

⒌要有良好的文化和心理素质。面对情绪激动的业主投诉，解释语气要和善，尽量安抚其情绪，从对方立场阐述问题即而切入到整个大局情况，这样就可以很好地解决问题。

⒍主动走访业主住户征求管理意见，主动向业主住户宣传有关物业管理规定。

⒎所有工作人员必须着装整洁，彬彬有礼，热情服务。

二、存在不足之处：

⒈沟通能力方面需要加强。针对物业相关的收费问题，各种拒交、少交、缓交问题的处理，需加强有效沟通技巧的运用，了解其中的原因，通过各种方法赢得业主的理解和支持。

⒉相关物业管理知识和法律知识需要加强和巩固。

三、工作计划：

⒈尽快熟悉整个小区的情况，包括业主和住户的资料、小区户型、户数及小区公共场所设备设施的使用等，只有深入了解才能更好地做好服务工作。

⒉认真完成各项日常工作，针对业主提出的各种问题及时反馈汇报，做出相应的解决方案，更好地服务业主。

⒊不断提高自身的素质，熟读物业相关条例和法律法规，为全面提高服务水平打下坚实的基矗

⒋完成领导交办的其他事情。

物业管理措施篇2

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

**1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

**2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束

**1进公司必须穿好工作服；

**2工作服要干净；

**3进公司须戴工作证；

**4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；

**公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；

**公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间

**1时间为上午

8：30----12：00下午2：00----18：00

**2不得无故迟到、早退、外出；

**3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；

**4严禁无故旷工；

**5上、下班必须签到；

不许代别人签到；

不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件

**1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

**2注意整理整顿；

**3道路要保持畅通，不许摆放东西；

**4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

**5节约用水，用电，不得浪费；

**6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

凡盗窃本公司财物，从严处理；

设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

七、其它

**1服从上司的命令；

**2发生事情必须立即上报、联络；

**3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；

**4严禁在花园内吸烟；

**5不准喧哗、赌博；

**6不准盗窃他人或公司内的东西；

物业管理公司规章制度

1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；

2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；

3、严禁在办公室私用电话；

4、除急事外不许接听私人电话；

5、未经许可不准在公司内演说集会示威；

6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；

7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；

8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位雇员严格遵守。

关于上班时间

1、无故早退或迟到，罚款**元，

2、无故旷工一天扣除2天工资；

3、旷工连续3天，按自动离职处理；

4、忘记签到或签错日期同样罚款**元；

5、发现代人签到，一律罚款**元；

6、擅自涂改签到表，一律罚款**元。

（所罚款项存用于公司活动基金）

关于花园内设备和备件

1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款**元；

2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款**元/人；

3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20;

4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；

5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款**元；

6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

其它

1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—**元，屡次重犯则开除处理。

2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款**元。

3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款**元；

4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款**元处理，情节严惩者以开除处理；

5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；

6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款**元起。情节严重者开除处理。

7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款**元。

8、内部培训时间无故不到者，罚款**元，并给予警告。

物业管理措施篇3

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天（连续24小时）收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用；摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为20xx年度标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

物业管理措施篇4

一、物业成本的构成

(一)人力成本

人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。

(二)物资成本

房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。

(三)能耗成本

园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。

目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。

追溯问题：

一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。

二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。

三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。

二、物业成本的构成回顾

(一)人力资源管理

1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。提高员工工作效率是控制成本的关键。

2、专业、规范的操作流程培训。

3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。

4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。

5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

8、减少人员流动率。

(二)物资采购管理

1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。

2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

4、保证进货品质，延长物品的使用寿命。

5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收，严格按照产品质量、协议价格验收。

6、区域选定供应商，后备供应商，考虑分区就近送货，降低运输成本、验收成本。

7、实行优质采购，批量进货，集中采购，以确保物料成本有效控制。

8、招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本，开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。

(三)物品使用控制

1、一次性物品都要按照标准用量进行发放，减少隐形成本浪费，如纸杯、垃圾袋等。

2、合理配置一次性物品，按实际用量进行发放，月底分析消耗量。

3、建立依旧换新制度，一对一进行交换。

4、建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用。

5、专人负责制度，按需发放领用，周盘月结。

6、实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险。

(四)设施设备的维修和保养

1、物业公司设备不但种类多，数量大，范围广，使用频率高。

2、坚持以防为主的原则，维修做到前头，防患于未然。。

3、加强日常的保养和定期检修

3、做到小坏小修，随坏随修。

4、维修人员业务能力提升，专业性提高。

(五)能源管理(减少不必要能源浪费)

1、加强设备设施的维修检查，防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。

2、采用高效能泵体和先进变频设备，led照明设施，引进新技术，达到节约能耗。

3、培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

园区用电，按电表抄表，以抄表记录单为基础，分级管理。

园区设备、照明等分表核算，对比上月差异，特殊原因标注，做好等级细分，核算出损耗率，损耗率核算准确性，将决定水、电管理水平。

5、建立奖惩措施。

三、控制中的注意事项

1、控制成本影响服务质量。

2、减少物品投放量。

3、只追求价格，降低产品质。

4、减少服务项目，降低服务品质。

5、控制成本，把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。

(1)制定设备维修和保养计划；

(2)项目与工程部良好配合使计划得以落实；

(3)杜绝提前报损，造成更大浪费；

(4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。

物业管理措施篇5

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1、合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4、业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6、业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

物业管理措施篇6

摘要：互联网的发展带动我国各行各业向着信息化、现代化的方式转变，也提高了服务行业的效率和质量。在这样的前提和背景下物业管理也积极引用了互联网思维和技术，给物业管理工作带来了新的发展方向。本文对物业管理进行了概述，分析了互联网思维与物业管理整合的必要性，对互联网思维与物业管理的整合进行了探究，希望可以为物业管理行业的发展起到一定的积极作用。

关键词：互联网思维；物业管理；整合

1物业管理概述

物业管理在我国已经存在了30多年，它的运行带动了多区域之间的连接，构建了丰富的发展网络，促进了社会的快速运行。但是在新时代洪流的席卷下，物业管理企业也面临新的问题和挑战，这需要不断学习、积极面对。互联网技术为物业管理提供了很好地助力，成为物业管理的新模式，也给社会重新认知物业管理提供了好的契机。

2互联网思维与物业管理整合的必要性

首先，有效的整合互联网思维与物业管理整合可以改善物业管理工作中的一些问题，提高服务效率优化服务品质，转变传统物业的管理为现代化管理，促进物业管理工作的发展。物业管理单位有掌握着丰富社区资源的优势，便于引起互联网企业的与之进行合作的兴趣。互联网的运用既可以为给物业管理工作带来便捷，还可以使其经营管理模式得到创新与变革。其次，伴随着互联网时代的诞生物业受众与物业服务之间的关系也变得多元化起来。物业公司有效利用互联网的大舞台可以获得互联网和信息化的双重实现，完成质的飞跃。对外满足服务对象的需求对内实现信息流的有效对接。将基础性服务工作与互联网技术进行合理运用能极大提高服务品质，打造物业服务优良的信誉度为其转成功型提供坚实的基础。

3互联网思维存在的问题

3.1物业企业普遍缺乏互联网思维人才

互联网思维迅速影响着物业行业，物业管理的升级转型已经迫在眉睫，而互联网技术的管理人才又是物业行业所缺失的，这一问题已经成为物业行业管理的难题。传统行业以密集型劳动为主，工作人员一般普遍文化程度不高年龄基数偏大；物业行业普遍对从业者的要求较低工资较少，加上社会对物业行业的低好感度，造成难以吸引高端人才进入的局面。物业行业缺乏具有互联网思维的人员造成信息化网络化服务跟不上新型社会发展的要求，影响物业管理行业可持续发展。

3.2小型物业企业创新力能力不足

我国物业企业数量有数十万之多，其中绝大部分都是小型企业。互联网思维的实现需要企业投入大量的资金和人力资源。大型物业企业拥有丰富的资源能够很好地完成升级和转型，而数量众多的小型物业企业，因缺乏资金和人力资源，处于被动的状态，没有足够的能力完成转型，处境越来越艰难。

3.3物业企业缺乏网络运行经验，资源整合力度不够

传统的物业服务公司，在网络系统运营方面缺乏能力和经验，社区物业信息化网络化服务程度低，探索成本较高。物业原有的资源整合力度不够，不能为社区业主提供便捷的综合生活服务。一些企业即使勉强跟上科技的脚步使用上网络化管理，但是在运行方面没有足够的知识积累和经验做支撑，造成投入成本高、网络利用率低和服务水平滞后等问题。物业企业本身具有的资源没有得到有效的整合，资源不能得到合理利用，拉低了为物业受众提供高效率高质量服务的整体水平。

4互联网思维与物业管理整合的措施

4.1坚持基础服务为中心不动摇

物业管理到底还是为人的服务，而基础性服务是物业服务的灵魂是企业的立命之根，以基础性服务为垫脚石才能更好的发挥互联网思维的作用。如果基础性服务都无法获得满足，就会造成物业服务对象的不满，影响服务质量使得互联网思维变为空谈。

4.2加强对于网络新媒体的运用

很多物业企业在工作中引进了互联网技术，在体会到其中的便捷之后提高了网络新媒体的运用比例。以生活中微信软件为例，一些物业公司在管理上就利用微信平台建造智能化的服务模式，让用户足不出门就能了解物业公司的动态，收到物业公司下发的通知，接收物业客户的需求，极大地方便了用户，也减少了物业的工作量提高了物业服务的效率和水平。

4.3加强O2O模式的构建

网络技术运用的加强促使020模式的诞生，带动了企业的转型使企业实现了线上和线下平台的完美对接。O2O模式有效的整合了互联网技术和传统物业资源，构建了新型的智慧管理模式，把信息化技术极大的运用到了物业企业管理之中。以某小区为例，该小区物业企业利用当下最流行的微信、微博以及手机APP等软件以O2O模式为渠道，为小区业主提供线上商业以及线下服务的服务与管理模式，满足社区饮食、娱乐、购物、出行等全方位的需求。在提升高质量服务的同时，优化了物业受众的体验感，并给物业企业带来一定的经济效益，实现了多方位的协调。

4.4加大互联网资金的投入和人才的引进

人才是支撑行业建设核心力量是和企业发展的关键性因素，人才力量的薄弱直接影响企业的整体建设，企业要重视中综合性人才的培养和引进。对于物业企业来讲既需要具有互联网思维懂得互联网技术，又需要掌握物业知识和技能，这就对对物业人才提出了综合性发展的要求。鉴于此，物业企业要重视外部资金的引进和内部资金的合理使用，对内开源节流，对外招贤纳士，加大互联网技术人才上的资金投入，引进需要的人才给物业企业的发展提供充足的动力。

5以移动互联网促进物业管理公司管理模式的创新

在互联网的大环境下，物业管理企业借势进行了积极地创新和改革，转化传统的粗放型服务方式为现代化的集约式服务。互联网技术的在生活中的广泛应用和普及，使得物业企业顺利地借势，节约了人力资源，优化了工作结构，让物业管理向着更加简约化的方式发展。6结束语物业管理企业借助互联网技术获得了新的发展方向，散发出新的生命力。对互联网思维与物业管理整合的研究，发现其中存在的问题并提出相应的措施，对促进物业管理的发展，满足物业管理受众的需求具有很好地促进作用。

参考文献：

[1]刘娜。互联网环境下物业管理公司创新商业模式触探[J].经济研究导刊，20xx.

物业管理措施篇7

一、引言

物业管理在我国的兴起与发展时间不长，属于一个新的研究领域，也是现代服务业之一，占据第三产业中的比重将越来越大，而我国的物业管理还很不成熟，与国外的物业管理相比，差距还很大。目前，物业管理问题成为近年来投诉率最高的问题，高校的物业管理问题也很突出，黄蕾和李映辉(20xx)对近年来发表在我国核心期刊的物业管理相关问题及对策进行了评述？,物业管理问题表现突出。因此，笔者拟对我国物业管理问题的产生进行分析，提出改进对策是当前急需解决的问题。

二、我国物业管理存在的问题

1.政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价，从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初，居民的思想和经济承受能力都较低的情况下，政府定价物业管理的收费不应过高，但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损，物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失？。

2.物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后，法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房，从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台，很多人钻空子，引发多起群体纠纷。虽然20xx年国务院出台了《物业管理条例》,随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章？,但是十多年前制定的管理法规，与现有的物业管理模式不匹配，我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。

3.物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下，服务很不到位，取得物业管理员职业资格的人数不多？。有部分是房改转型人员，没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大，非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。

4.缺乏管理水平，服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养，缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家，结果出现了邀标多、公开招标少的局面，导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生？。物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”,一切都是短期行为，败坏了物业管理的行业的声誉。

有些物业管理公司降低管理标准，服务差水平低劣，最终影响企业的声誉。因此，影响了物业管理企业的经营效益，效益不佳，同时也造成人才流失；没有人才，更难以提供优质的管理和服务，最终形成恶性循环？。由于我国物业管理工作起步较晚，管理行为不规范，造成“小、散、乱”状况问题突出？。

5.物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小，群体优势缺乏，并且企业经济效

益不良，有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少，不具备经营规模，经营业绩很难理想。缺乏经营规模，将影响项目管理的连续性和稳定性，管理出现断层，经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益，将缺乏发展后劲。

三、物业问题产生原因分析

1.物业管理实践时间短。物业管理在我国施行的时间还很短，还有一个学习实践的过程，很多事情要“摸着石头过河”。另外，我国还处于经济转型时期，还有很多的法律、法规要跟着转型，有的要重新建立，但法律、法规建立滞后，实际实施就更困难。竟争机制不完善，市场化程度低，缺乏公平的竟争机制，从而造成恶性循环。

2.市场竟争激烈。物业管理市场竟争激烈，为争得物业管理项目费尽心机。市场竟争是双刃剑，如果在市场经济大潮中，能够优胜劣汰、优化资源，就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竟争规则不完善，如“恶性竟争”、“围标秀场”等，导致部分的物业管理企业价格很低，利润也愈来愈低？。

3.物业管理定价滞后。物业管理定价，没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下，物业服务的定价，政府没有随着市场、环境的变化进行调价，致使有些物业还沿用很久以前的价格表；如笔者曾在一小区见到还贴着10年前的服务价格表。而过去的物业管理服务的定价，是政府一方决定的，物业服务的价格制定没有进行多方协商，致使价格的制定与实际情况严重脱节。

四、物业管理改进措施

1.端正经营理念，树立良好品牌。基础不牢，地动山摇。物业管理企业在经营过程中，要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通，心理契约的达成要建立在期望的契合上？。业主了解其它物业管理企业的信息后，就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此，物业管理企业要重视与业主沟通，注重核心能力的构建，增强危机管理意识，要尽可能地了解顾客，帮助实现其心理期望，树立企业良好形象。

2.政府与企业联合定价。长远看来，物业管理的最终发展方向必然是企业化，凡不能进入市场，不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲，为顺应物业管理企业化发展这一潮流，必须在竟争的基础上，能够保证企业的基本利润的原则确定价格，因此，需要由政府与企业商议进行价格的制定。

3.管理法制化。物业管理应拥有良好的环境，并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。物业管理步及内容广泛，物业管理企业与许多部门有多层关系，物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证，物业管理难以健康发展。因此，政府有关部门应加快立法，建立物业管理法规体系，使我国物业管理有法可依、有章可循。

4.培养物业管理人才。人才需要培养，优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养，为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来，走出去”的培养方式，并给相应人才有拓展的空间，如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时，加强正确的思想培养，树立良好的道德观念，培养德才兼备的人才，建立一支吃苦耐劳、乐于奉献，技术过硬的队伍，

提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。

5.实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展，一方面应摆脱小而全模式，进行联合发展，构建物业企业集团，进行良好的管理，实现规模效益；另一方面，要进行品牌的打造，提供优质服务。无论是大企业，还是小企业，创建良好的品牌，并能够长久保证质量，企业就能够逐步发展。因此，政府部门应制定相应的政策，提高企业的进入条件，严格清除制度，对不良的企业及时清除，保证企业一定的规模与品质，促进物业企业与物业管理良好的发展。

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